北京二手房指导价来了?下行通道开启,部分二手房再受创

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　　传海淀29个小区试点二手房挂牌指导价

　　在新房集中入市的火热下，二手房却有点凉。

　　昨天，突然传出了海淀区试点二手房挂牌指导价的新政策：

　　首批针对海淀区29个重点小区（涨幅大，成交量大的热门小区），分小户型（60平米以下）、中户型（60-90平米）和大户型（90平米以上）设定挂牌指导价；超过指导价1%不允许任何中介挂牌，且不能通过中介成交，否则吊销中介的执照。

　　29个小区名单如下：三栏数据对应的分别是小、中、大户型挂牌指导价。

　　这份指导价有的与实际成交价差距不大，有的是8折左右，并不是按照一定折扣统一打着定下的。挂牌指导价从10月8日开始执行，从海淀区29个小区开始试点，暂时执行6个月。其他区据说2个月之后执行。有媒体称，该政策由“北京房地产中介行业协会”给北京市所有中介线下开会传达，没有官方文件。

　　目前还只是网传，到底属不属实，节后见分晓。

　　但如果北京真的实行二手房挂牌指导价，

　　都有啥影响？

　　税费方面，挂牌指导价与过户指导价无关，对税费影响不大。税费征收依据为网签价或者建委核定价（过户指导价）取较大的一个。

　　银行贷款方面，暂时没听说是否影响贷款评估价。成交量方面，限制挂牌价，短期内将使得这29个热门小区的绝大部分房源无法对外展示，成交量下跌、成交周期变长是必然的。

　　如果继续由试点推广到其他区，会使得二手房流通性变差。但其实近半年来，北京二手房成交量已经整体呈下跌趋势。

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　　3月至今，二手房整体成交量下行

　　虽然一直没听到价下来，但量早就跌了。

　　今年3月开始，北京二手房成交量连续下行，二手房成交量截止9月27日只有1万套左右，预计全月只有1.25万套。如果以1.25万套计算，相较8月的15942套，减少超3000套，降幅约21.6%；与3月最高点22172套相比，减少约1万套，降幅高达43.6%。据统计，北京市内16区二手房成交量均呈不同程度下降：其中，顺义、平谷、怀柔、延庆等区域降幅明显，成交量环比下跌都超2成，怀柔降幅最大，环比下降27.9%；西城降幅最小0.9%；朝阳、海淀、丰台、昌平等4个区成交量超1000套，低迷态势蔓延。

　　成交量连续下跌，二手房存量加大，供给充足需求减少的背后，是政策调控在发力。

　　/03/

　　政策接连打补丁，成交量下行早已注定

　　今年三月疫情过后，大量购房需求得以释放。再加学区房受追捧严重，二手房行情经历了一轮上涨热情。

　　然而很快就被政策瞄准。

　　7月，西城最狠多校划片严格实施，热门片区顶级学区房跌落神坛。众人在观望，高价学区房一度横盘又下跌。

　　最近有媒体曾报道称，德胜一套房龄四十年，建面为38平的“老破小”，最近以“低价”成交，不到两个月时间，同一套房子的差价达到120万元。

　　万柳某小区曾以单价22.4万/平，总价985万成交了一套43.98平的大开间，如今同类房源最低价单价14.5万/平，一套就跌了将近350万。

　　作为曾今的二手房顶梁柱，经过政策的精准打击，最终轰然倒下了。

　　另一个影响成交量的口子，也被堵住，那就是信贷。

　　北京下半年来多家银行贷款收紧的消息，已经不是什么“新”闻了。

　　额度紧张、放款周期长、审核变严格直接影响到二手房的成交。

　　不少刚需族由于贷款的压力，购房需求不得已而搁置，二手房成交量直受影响。

　　而此次指导价如果真的出台，短期内成交量再下跌是一定的。

　　再加今年北京新房扎堆入市，更是抢了二手房的风头。

　　量已跌之，二手房价的上涨动力也会遭到新房“情绪”的削弱。

　　一般而言，当区域出现“地王”，周边二手房价格也会水涨船高。

　　但当下土拍限制溢价率，地王难再现。

　　二手房市场的上涨动力逐渐就被释放光了。