超400万㎡！黄埔最大旧改项目来了！户型图首曝光

　　 来源：乐居城更

　　黄埔又一旧改项目，即将亮相！

　　  已尝过城市更新甜头的万科，在文冲项目——万科城市之光取得佳绩后，再次乘胜追击推出沙步项目。

　　  项目案名暂定为：万科黄埔新城，将在年内开放。

　　万科黄埔新城效果图（最终以官方发布为准）

　　  更重要的是，本次沙步项目体量约404万m²，是万科城市之光的两倍，同时也是黄埔目前最大的旧改项目。

　　  这个巨无霸有什么亮点？能不能延续文冲的成绩？

　　  今天一起来看看。

　　  01

　　  地铁13号线旁，总投资234亿

　　  沙步村，位于黄埔临港经济区，西临开发大道，东至南岗村，广深公路从北侧经过。

　　  周边有地铁13号线的夏园站、南岗站，出行便利。

　　  据悉，沙步城中村由鹿步、沙涌、塘头三条村组成，预计总投资约234亿。

　　  根据规划，沙步村改造后总建筑面积为403.76万㎡，规划人口8.3万人，毛容积率2.55。

　　  这样的体量，也注定项目各项配套都是plus版。

　　  简单说一下项目的配置：约100万㎡综合商业、11所公办学校、约4万㎡绿地、约2万㎡老人设施......

　　  这样的丰富配套，相信等到未来项目入市，有不少购房者愿意为其买单。

　　万科黄埔新城效果图（最终以官方发布为准）

　　  其中，教育可谓项目的最大卖点之一。

　　  据悉，11所公办学校包括了6所幼儿园、2所小学、2所九年一贯制学校、1所高中。

　　  根据消息透露，2所九年一贯制学校或引进华师系教育品牌，至于高中则有可能为全广州第一家公办艺术类高中。（具体以官方发布为准）

　　  可以说，改造后的沙步村，将完成从公建配套匮乏，到一站式生活的蜕变。

　　万科黄埔新城效果图（最终以官方发布为准）

　　  最后是大家最关心的户型问题了。

　　  据悉，万科黄埔新城将推售建面约93-143㎡的三至四房户型，年内或正式对外开放。

　　  具体户型图，城更君也扒出来了，大家可以先睹为快。

　　约93㎡三房户型图

　　约122㎡四房户型图

　　约143㎡四房户型图

　　  02

　　  旧改波折多，首批回迁房已摇号

　　  广州的旧村改造，没有一个项目是一帆风顺的。

　　  就像是沙步村，改造之路也历经了一段很漫长的时间。

　　  其最早在2010年12月就通过了改造方案表决，确定采取全面改造、村自主开发的模式进行改造。

　　  但随后改造进程缓慢，直到2018年才正式通过了拆补方案表决。

　　  按照公开方案，有效建基面积四层（含四层）以下的建筑面积为拆迁面积，按拆迁面积“拆一补一”。村民如果放弃回迁房，可选择货币补偿，按照15000元/平进行补偿。

　　  如果选择安置房，回迁面积参照以下方式计算：首层有效建基面积+二至四层中最大面积那一层的投影面积 X 3。

　　  如果房屋超出4层，则不作回迁安置，只作材料补偿，按不同结构类别补偿：框架、混合、砖木结构：1500/平方米；棚架等简易结构：200/平方米；楼面拦河：200/平方米。

　　  如果房屋不超过4层，村民可以1000元/平购买不足4层的面积。

　　改造前的沙步村 图源：广州乐居

　　  2019年，《广州市黄埔区沙步旧村改造实施方案》获得区政府正式批复。

　　  2020年2月底，沙步改造项目正式启动复建房的工程，今年5月迎来了首批512套回迁房进行了摇号选房。

　　  从改造方案表决，到摇号选房，前后已过去了11年，也期待更多村民能摇中心仪的房型进行原地回迁。

　　沙步项目回迁房效果图（最终以官方发布为准）

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　　  周边竞品多，入市挑战不小

　　  最后，万科黄埔新城能否延续城市之光的佳绩，一房难求？

　　  这取决于入市的时间，以及项目自身的价格定位。

　　  首先，万科城市之光入市时，整个老黄埔处于供货稀缺的阶段，新盘上新加上不俗的产品力，自然能吸引大批买家关注。

　　  但目前，随着两轮土拍过去，再加上旧盘持续推新，老黄埔现在并不缺货。

　　  光万科黄埔新城周边，就有越秀滨江·星航TOD、卓越招商·臻珑府两个全新盘嗷嗷待哺，其中臻珑府或将在今天开盘，吹风价4.8-5万元/㎡。

　　卓越招商·臻珑府效果图（最终以官方发布为准）

　　  别忘了，周边还有庙头村、夏园村、南湾村等旧改项目的冲击。

　　  体量动辄百万级，买家选择多了，自然对项目自身去化造成一定的压力。

　　  最后，还有入市时间的选择。

　　  万科城市之光入市时，整个楼市行情处于上升趋势，政策宽松，房贷放款迅速。

　　  反观目前，调控政策频发，加上整个黄埔实行限价，买家大多处于观望状态。

　　  但不得不说，凭借百万体量的配套，万科黄埔新城还是拥有不错的竞争力。